전세계약갱신청구권, 거절당한 이유가 궁금하다면?
임대차 계약이 끝날 무렵, 세입자가 가장 궁금해하는 것 중 하나는 바로 “집주인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 이유는 무엇일까?”입니다.
분명 법에서 보장된 권리라고 들었는데, 막상 갱신 요청을 했더니 거절당한 경우에는 당황할 수밖에 없죠.
혹시 나도 해당되는 사유가 있었던 걸까? 앞으로 어떻게 해야 할까?
이런 궁금증을 하나씩 풀어가면서 합법적인 거절 사유와 대응 방법까지 꼼꼼히 안내해드립니다.
전세계약갱신청구권 거절 사유 한눈에 보기
아래 표를 확인하시면 이해하는 데 도움이 될 겁니다!
⚠️ 모바일에서는 가로 스크롤을 하시면 전체 내용을 쉽게 볼 수 있어요.
| 거절 사유 | 상세 내용 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 보증금 또는 월세 연체 | 2회 이상 연체되어 합산 금액이 2기 이상일 경우 임대인은 갱신 거절 가능 | 단순 지연은 해당 안됨, 반복적 연체가 핵심 |
| 주택의 고의 훼손 | 벽 파손, 무단 개조, 계약 위반 행위 등 고의나 중과실에 의한 손상 | 사진 등으로 증거가 남는 경우 불리 |
| 무단 전대 | 임대인의 허락 없이 타인에게 재임대했을 경우 | 가족 간 전대라도 사전 동의 없으면 위법 |
| 실거주 목적 | 임대인 또는 직계존비속의 실제 거주가 필요한 경우 | 거주계획이 없으면 손해배상 가능성 있음 |
| 불법 사용 | 상가나 사무실 용도로 무단 사용한 경우 등 | 임대 목적 외 사용은 명백한 계약 위반 |
| 계약상 의무 위반 | 계약서 조항에 명시된 금지 사항을 어긴 경우 | 흡연, 반려동물, 입주 조건 위반 등 포함 가능 |
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
1. 월세나 보증금 연체가 잦은 경우
계약 기간 중 차임(월세) 또는 보증금 연체가 2기분 이상 누적되면, 집주인은 이를 근거로 갱신을 거절할 수 있습니다.
단순히 날짜 하루 이틀 늦은 정도는 사유가 되지 않지만, 반복적으로 지연되거나 연체금액이 크다면 충분한 거절 사유가 될 수 있습니다.
2. 고의적인 집 훼손이나 계약 위반
벽에 구멍을 뚫거나, 구조를 변경하거나, 임대인의 동의 없이 타인에게 재임대한 경우도 갱신 거절이 가능합니다.
이는 계약서에 명시된 사항을 위반한 것으로 간주되며, 명백한 과실이나 고의가 있을 경우 법적으로도 보호받기 어렵습니다.
3. 임대인 또는 가족이 실거주 목적으로 사용할 경우
임대인이 본인이나 직계가족이 직접 거주할 계획이라면 갱신을 거절할 수 있습니다.
단, 실거주 목적이 진실된 의도인지 여부가 중요하며, 단순히 세입자를 내보낸 후 집을 파는 경우 등은 허위로 판단될 수 있습니다.
4. 세입자의 부정행위 또는 불법 사용
임대 목적 이외의 상업적 이용, 불법 행위, 또는 주거지로 신고되지 않은 장소에 거주하는 등의 행위도 거절 사유가 됩니다.
예를 들어, 주택임대차 계약을 체결했음에도 무단으로 사무실이나 창고로 사용하는 것은 명백한 계약 위반입니다.
계약갱신청구권, 반드시 지켜야 할 절차
1. 갱신 요청은 ‘언제’ 해야 할까?
세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요청을 할 수 있습니다.
이 시기를 놓치면 계약갱신청구권이 인정되지 않아, 임대인이 갱신을 거절해도 법적으로 대응하기 어려울 수 있습니다.
가능하면 내용증명 우편 또는 카카오톡 인증서 등의 수단을 통해 갱신 요청 사실을 증거로 남겨두는 것이 좋습니다.
2. 실거주 주장, 무조건 믿어야 할까?
실거주 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 입주하지 않고 제3자에게 전세를 주거나 매각하는 경우,
세입자는 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
실거주 주장은 막연한 구두가 아닌, 계획된 이사 일정과 거주 사실이 명확해야 하며, 임대인이 입증해야 합니다.
3. 임대인의 거절 통지 방식
임대인은 계약 만료 전에 반드시 거절 사유와 함께 서면 통지를 해야 하며,
통지 없이 자동으로 계약 종료를 주장하는 것은 무효가 될 수 있습니다.
반대로 세입자가 요청을 하지 않고 시기를 넘긴 경우, 갱신요구권은 소멸합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 월세 하루 이틀 늦은 적 있는데, 갱신 거절 당할까요?
A. 단순 지연만으로는 어렵습니다. 하지만 누적 금액이 2개월치 이상이 되거나 반복적인 연체라면 거절 사유가 될 수 있습니다.
Q. 계약서에 집주인 실거주 명시되어 있으면 무조건 갱신 불가인가요?
A. 아니요. 실제로 거주할 명확한 계획과 의도가 없다면 거절 사유로 인정되지 않을 수 있습니다. 거주하지 않고 전세를 주면 불법입니다.
Q. 계약 만료 1개월 전에 갱신 요청했는데, 괜찮을까요?
A. 2개월 전까지 요청하지 않으면 법적 보호를 받기 어려워집니다. 다음에는 꼭 일정을 미리 체크하세요.
Q. 갱신요구 무시당했을 때 어떻게 대응하나요?
A. 내용증명, 상담 기록, 통화 녹취 등을 증거로 모아두세요. 거절 사유가 부당할 경우, 법적 대응이 가능합니다.
마치며
계약갱신청구권은 세입자의 주거안정을 위한 핵심적인 제도입니다.
하지만 이 제도가 있어도 세입자가 관련 절차를 정확히 알지 못하거나, 집주인이 거절 사유를 교묘하게 주장한다면 보호받기 어려울 수 있습니다.
꼼꼼한 준비와 기록이야말로 최선의 대응입니다. 갱신 요청은 무조건 기한 내에! 연체나 훼손 등의 계약 위반 사항은 절대 만들지 말 것! 그리고 집주인과의 통신은 가급적 문서로 남기기!
실제로 계약갱신청구권을 행사했다가 거절당한 분들의 사례를 보면, 대부분 정보 부족과 대응 부족에서 비롯된 경우가 많습니다.
이 글을 통해 당황하지 않고, 현명하게 대처하는 데 도움이 되길 바랍니다.